VIP – мониторинг         TOP – информации


Мини-визитки мега-портала


Строительство


Строительство

31.03.2011

Надёжная крыша

13.11.2009

Почему украинцы не хотят покупать жильё в новостройках

05.10.2005

Всезнающий город предложит жителям испытать будущее на себе

Почему украинцы не хотят покупать жильё в новостройках

13.11.2009 banki.ua

С начала осени стоимость жилья на первичном рынке столицы упала на 0,2%, составив в среднем 15,367 тыс. грн. за/кв. м, или $1918 за квадрат. Минимальные цены первичного рынка — 8–10 тыс. грн. за кв. м.

По данным агентства «Столичная недвижимость», квартиры в домах эконом-класса подорожали на 2,7% (8–10 тыс. грн за кв. м), квадратный метр бизнес-сегмента упал в цене на 0,4%, а элитные объекты подешевели на 5,1%. Застройщики, ожидая активности на рынке недвижимости, в сентябре выбросили на рынок новые объекты — на первичном рынке жилья Киева число предложений увеличилось на 4,7% по сравнению с августом, составив 1215 квартир. Причем строительные предприятия предлагают квартиры в домах с высокой степенью готовности. Более 41% реализуемого жилья на первичном рынке запланировано к сдаче в конце текущего года, а 28% — в 2010-м.
В сентябре–октябре к продаже предлагали квартиры в 141 столичном доме (в незавершённых объектах и уже сданных в эксплуатацию домах) общей площадью около 123,6 тыс. кв. м.
Тем не менее, активность покупателей на рынке первичной недвижимости невысока. По данным компании SV Development, в среднем в столице за месяц приобретают несколько десятков квартир-новостроек. За год общее количество сделок не превысит и четырёхсот. Для сравнения: до кризиса в Киеве ежегодно продавали 10–12 тыс. квартир в новостройках.
Сегодня большинство потенциальных покупателей предпочитают вторичный рынок. Основная причина — выравнивание цен. Стоимость квартир в незавершённом объекте и готовом доме зачастую одинаковая. При этом клиент, приобретая жильё на вторичном рынке, может переехать немедленно.
Застройщики, в свою очередь, отказываются снижать цены и продавать жильё ниже себестоимости. Стройматериалы с начала года подешевели на 10–15%, но взносы в городской бюджет и процедура согласования остались прежними. Кроме того, строительство большинства объектов началось до кризиса, когда оплата рабочей силы была высокой и цены на стройматериалы не опускались. В итоге предприятия не могут ни снижать стоимость, ни повышать, поскольку спрос на первичку практически отсутствует.
К тому же не работает один из основных стимулов развития первичного рынка: ипотечное кредитование. По результатам осеннего исследования компании «Простобанк Консалтинг», из пятидесяти банков — лидеров по активам — только трое кредитуют первичку. При этом два финучреждения субсидируют покупку квартир только в пяти конкретных строящихся объектах в Киеве и Киевской области. Для сравнения: на вторичном рынке займы предоставляют шесть банков.
Отсутствие инвестиций как от населения, так и финорганизаций привело к тому, что строительство большинства объектов в Украине приостановлено. По данным SV Development, сегодня в стране насчитывается около 700 объектов — более 70% готовности и приблизительно 1000 — до 70%. Причём, только на 5–10% ведутся работы.
В частности, в Киеве ввод в эксплуатацию 38 домов (из них 20 объектов относятся к эконом-классу, 10 — бизнес-сегменту и 8 — премиум) по ряду причин был перенесен на более поздние сроки. К примеру, по состоянию на 01.01.2009 в двадцати пяти строящихся жилых объектах были временно приостановлены работы либо законсервированы. На двадцати площадках причиной прекращения строительства стало отсутствие стабильного финансирования.  
Источник: Контракты
-----

Комментарии:


дед 13.11.2009 18:20
Я жду кагда цена кв. метра в Киеве будет стоить $1000/ Призываю всех покупателей ждать

 - Гость 13.11.2009 18:19
Я присоединяюсь к тебе, ДЕД

-----

К теме:

Пётр Слипец: «Цена реализации меньше $1,5 тыс. за кв. м экономически не оправдана»

21.10.2009 ugmk.info

Дно кризиса на строительном рынке уже пройдено, зарубежные инвесторы находятся на низком старте в ожидании нового прихода в Украину. При этом их совершенно не пугают предстоящие выборы. В этом уверен президент девелоперской компании KDD Group Пётр Слипец. О состоянии украинской стройотрасли и проблемах собственной компании он рассказал в интервью UGMK.INFO.
 

- Очевидно, что антикризисные законодательные инициативы в стройотрасли не принесли положительных результатов. Что можно и нужно сделать, чтобы на самом деле помочь рынку выйти из кризиса?
- Если на рынке есть проблема, её нельзя решить просто добрыми намерениями. Её можно решать только при наличии финансовых возможностей. Другое дело, какой выбрать инструмент, на что эти деньги направить – на социальную или транспортную инфраструктуру, на ипотеку, чтобы кредитовать потребителя, который сможет купить жильё. Но изначально должны быть деньги. Если они есть, тогда правительство может что-то делать. Если же звучат лишь заявления в прессе, то и результат будет соответствующим.
- Может ли в таком случае правительство хоть чем-то помочь строительной отрасли?
- Всё, что может сделать правительство, если очень захочет, это снижать налоговую нагрузку на девелоперов. Чем более привлекательным будет строительный бизнес в Украине, тем больше шансов, что иностранный капитал сам придёт сюда. Здесь нет никакого чуда, это стандартная закономерность. Где для денег есть больше возможностей заработать прибыль, туда они и направляются. Как только у нас опять появится возможность зарабатывать на девелопменте приличные деньги, избыточная ликвидность, которая сегодня однозначно существует в странах Западной Европы и США, сразу начнёт вливаться в Украину. Денег напечатали достаточно много, но эта ликвидность в большинстве не находит путей в реальную экономику, ведь в результате кризиса осталось очень мало высокодоходных отраслей.
- Есть ли сегодня альтернатива инвестициям в рынок недвижимости?
- Сейчас, например, очень интересен фондовый рынок. Он опять растёт, демонстрирует высокие показатели доходности, поэтому сейчас значительные денежные ресурсы идут именно туда.
- Как же вернуть интерес, доходность в строительный бизнес?
- Доходным он может быть в первую очередь за счёт роста цен в результате увеличения покупательской способности населения. Доходность может быть увеличена и за счёт уменьшения затрат, куда включаются как себестоимость, так и налоги и отчисления. Их снижение может стать очень действенным механизмом.
- Каковы сегодня взаимоотношения застройщиков с банками?
- Большинство девелоперов на время кризиса не могли выполнять свои обязательства, поэтому кредиты или реструктуризировались, или банкиры пробовали взыскать залоги. У нас в компании ситуация совсем другая, мы продолжаем выполнять наши обязательства. Не могу похвастаться, что день в день, но мы довольны тем уровнем взаимоотношений, который на сегодня существует.
- С какими банками вы работаете, и идут ли они на реструктуризацию кредитов?
- С «Укрэксимбанком», «Укрсоцбанком», «Диамантом», «Астра банком». Мы у них сейчас берём новые деньги, и это самый яркий показатель того, что у нас нормальные рабочие взаимоотношения с банками. Ликвидности у нас достаточно – на счетах под $40 млн., поэтому нет необходимости реструктуризировать кредиты. У нас другая необходимость - строить дальше. Так что мы скорее ведём речь о расширении нашей работы с банками, а не о реформировании взаимоотношений.
- Прогнозированная дата выхода рынка недвижимости Украины из кризиса переносилась уже несколько раз. Сегодня большинство экспертов считает таковой апрель следующего года. Какова Ваша оценка ситуации?
- Как и большинство участников рынка, я считаю, что дно пройдено уже несколько месяцев назад. Это касается и мировой экономики, и украинской. Основными индикаторами, свидетельствующими об этом, являются прекращение падения и небольшой рост ВВП, а также стабилизация уровня безработицы. Были опасения относительно возможности нового витка кризиса, но мне кажется, в это уже не верит почти никто.
- По вашим наблюдениям, как предвыборные ожидания сказываются на интересе к Украине?
- Мы не видим внешних инвесторов, которые тормозили бы принятие своих решений из-за будущих выборов в отличие от 2004 г. Они понимают, что может быть реформирование существующей власти, но никто не останавливает реализацию своих проектов. Ведь сегодня политика и экономика Украины уже не связаны так тесно, как раньше. Это является одним из самых положительных достижений Украины за последние годы.
- Какова, по Вашему мнению, сегодня минимальная себестоимость качественного жилья?
- Минимальная себестоимость строительных работ приближается к цене $1 тыс. за кв. м. Ещё надо прибавить банковские проценты, стоимость земельного участка, затраты на проектирование и прокладку инженерных сетей. В результате цена реализации меньше $1,5 тыс. за кв. м экономически вообще никак не оправдана. Варианты дешевле – это либо некачественное жильё, либо продажа себе в убыток.
У нас сейчас модно говорить о дешёвом жилье. Для меня такой подход выглядит довольно сомнительным: если девелопер сэкономит сегодня на хороших окнах и теплоизоляции, то будущие собственники такого жилья будут десятилетиями платить за высокие теплопотери. А дешёвая теплотрасса будет требовать ремонта через каждые пару лет. Поэтому дешёвое строительство - не экономия, а преступная расточительность. Сегодня это можно назвать социальным жильём, а завтра некачественное строительство приведёт к формированию районов с удручающим внешним видом, ужасными условиями проживания, и там останутся жить только самые социально низкие слои населения, что приведёт к концентрации социальных проблем.
Такая же философия у нас и по отношению к коммерческой недвижимости. Мы строим объекты только высшего класса, и это касается, например, не только 5-звёздочной гостиницы, а и 3-звёздочной, чтобы она и через 20-30 лет пользовалась спросом и не требовала реконструкции.
- Но это ведёт к увеличению цен на недвижимость…
- У каждого своя философия и политика. Да, есть игроки, которые фокусируются на масштабном дешёвом жилье. Но кроме вышеперечисленных причин, этот сегмент не интересен ещё и потому, что под него необходимо огромное долговое финансирование. Продавать квартиры на начальном этапе строительства сегодня невозможно, и такая ситуация будет ещё долго. Поэтому масштабное строительство дешёвого жилья сегодня просто не возможно.
- Когда же это станет возможным?
- Когда появятся длинные и дешёвые кредиты. Или когда украинцы снова будут готовы покупать квартиры на этапе фундамента, что маловероятно в ближайшие годы. Или при госфинансировании. Ведь надо строить жильё для военнослужащих, очередников, для инвалидов, педагогов, врачей. Оно должно быть простым, без излишеств, но качественным и добротным. К сожалению, с нашим бюджетом мне очень тяжело на это рассчитывать.
- Будет ли в дальнейшем снижаться стоимость недвижимости?
- Думаю, что уменьшаться цены не будут. Всегда можно найти пару выхваченных на рынке сделок, которые совершились по кризисным ценам. Но падения цен как тенденции я не ожидаю. Вопрос в том, будет ли рост быстрым или нет. Это зависит в т.ч. и от мировой конъюнктуры, станет ли недвижимость инвестиционно привлекательной, готовы ли будут сюда инвестировать большие зарубежные банки и фонды. Если нет, то рынок будет развиваться за счёт внутреннего спроса, а не спекулятивной составляющей.
- По итогам прошлого года компания показала убыток в €201 млн. Почему так произошло?
- Это был результат переоценки активов. Это не значит, что мы потеряли столько денег. Просто до кризиса проект оценивался, например, в 100 млн., а во время кризиса его оценка упала до 10 млн. Но кризис проходит, и оценка возвращается на предыдущие уровни. Так же произошло и с нашими акциями: их цена упала в десятки раз, но с осени уже успела вырасти с 5 до 50 пенсов. А внутри компании ситуация оставалась стабильной.
- За I полугодие 2009 г. KDD Group получила чистую прибыль в размере €3 млн. Это тоже за счёт переоценки активов?
- Нет. Эта прибыль отображает доходы от размещения денег компании на депозитах.
- За последний год компания продавала проекты?
- Нет, мы не продавали и не собираемся ничего продавать по кризисным ценам. Мы только приобрели небольшую площадку в центре города под элитную жилую недвижимость. Но это было ещё в прошлом году.
- Какие у компании сегодня есть внешние источники финансирования?
- Мы кредитуемся, мы планируем привлекать новое долговое финансирование. И мы ведём переговоры с инвестфондами из США и Великобритании, которые могут стать нашими партнёрами на уровне отдельных проектов, не на уровне холдинга.
- Какова антикризисная кадровая и административная политика компании сегодня?
- Изменения проводились ещё в начале кризисного процесса. В октябре-ноябре 2009 г. мы оптимизировали затраты и штат. В прошлом году мы планировали начинать реализацию ещё нескольких проектов, набрали людей, с частью из которых пришлось попрощаться из-за сворачивания этих проектов. Но основной состав команды остался.
- Из каких объектов сегодня состоит портфель компании? Изменился ли он?
- У нас по-прежнему 9 объектов на разных стадиях готовности. Мы продолжаем строить бизнес-центр Sky Towers, в ближайшее время планируем возобновить строительные работы жилищного комплекса PecherSKY. В 2010 г. надеемся начать строительство ещё нескольких проектов.
- В каком состоянии проекты двух многофункциональных комплексов Metro City и Centro?
- По Metro City арендована земля, подписаны все документы. Мы разрабатываем концепцию, учитывая сегодняшние реалии, хотя глобальных изменений в проект не вносим. Проект Centro пока заморожен, хотя на территории проведены все коммуникации и в будущем объект будет очень инвестиционно привлекательным. Слишком масштабные проекты, такие, как Metro City и Centro, нужно разбивать на стадии.
- Какие же тогда приоритеты компании?
- Мы отдаём предпочтение лучшим проектам в каждом сегменте. У нас есть проекты на более высокой стадии готовности, где не нужно так много денег. Поэтому наш фокус сконцентрирован на БЦ Sky Towers и World Trade Center, ЖК PecherSKY и бутик-отеле «Курени». В последнем инвестиции составят до $40 млн.
Важно в посткризисное время выводить на рынок проекты, которые разительно отличаются в лучшую сторону от всего, что мы имеем на рынке сейчас. Это наша позиция – делать лучшее для потребителя, который очень требователен и знает цену своим деньгам.

Беседовала Наталья Тарасова
© 2009, ugmk.info, бизнес-портал о реальном секторе экономики
-----

ИЗ КомментариЕВ:


Maks
KDD Group Петр Слипец-правильнее наверное-СЛЕПЕЦ!!! Наши стройПРОДАВАНЫ оборзели уже давно. И только благодаря кризису они потеряли свои сверхприбыли,и никакое перекредитование не спасет наших, жадных до прибыли "застройщикоFF" PS-Если слепой поведёт слепого,то оба упадут в яму!!!!!(библия)

Сергей
Ужас какой бред. В ближайшие 10 лет не увидит этот Слепец роста цен. И пусть свои дорогие кв.метры засунет себе в з...

Дима
Ну если вы думаете что в ближайшие 10 лет не будет роста цен, то слепцы это вы, вернее нищие глупцы, которые ждут что им за их зарплату 1000 грн можно будет купить особняк под Киевом.

вова
спекулянты интересная каста, но строить бизнес в надежде на них очень рискованно. недвижимость, как инвестиционный продукт, по своей сути не должна быть таковым в долгосрочной перспективе.
согласен что дно прошли, хотя рост скорее всего будет медленным. свободных мощностей предостаточно, платежеспособный спрос ограничен, а надеяться на девальвацию доллара скоропостижно.

Holodoff
Петр выдает желаемое за дейсвительное. Естественно заложив в проект цену 3000 баксей, цена ниже 1500 выглядет крайне непревлекательной, тем более если идет речь о вип-проектах. Однако говоря на чистоту большинство девелоперов собрав деньги на строительство с инвесторов, в первую очередь вытащили оттуда свою прибыль, и если повезло собрать по максимуму то и что то начать строить. Поэтому такие убытки. Прое…ли то что еще не заработали.....По мин. цене тоже не факт. В 2009 году мы построили двухэтажный дом, с отделкой обошлось 480 баксей кв.м, да не вип, без мраморных ступеней и золотых вензелей, но и не сарай. Думаю 90% населения такой дом за счастье. Поэтому, если не мечтать о 300% рентабельности, а ограничится 30-40% , то по 700-800 баксей за метр, очень даже можно работать....Про иностранные инвестиции - рентабельность 30% мечта любого инвестора. И проблема не в налогах, налоги это дело 10-е. Проблема в армиии чиновников, "легион" бюрократов которые не за что не отвечают, взятки и откаты (узаконненые грабежи) - беспредельная наглость и беспрецендентная безнаказанность гос. служащих, вот основной бичь.. Ну рейтинг страны - это же ниже плинтуса. Какой у страны КДС (кредитно дефолтный своп) - это ж ужас. Какой идиот сюда будет бабло свое давать. Спасибо нашим управителям всем без исключения Витям, Юлям, Володям и т.д. и т.п. Из этой ж… дай бог через 10 лет выползти.Ганьба.

=====